مسکن عقب ماند، طلا جلو زد / فرصت خرید یا علامت بحران؟

یکی از روش‌ های سنتی و دقیق برای سنجش ارزش واقعی دارایی‌ ها در اقتصادهای تورمی مانند ایران، مقایسه قیمت آنها با «طلا» به عنوان یک دارایی امن جهانی است.

نگاهی به داده‌های جدول ذیل نشان می‌ دهد که در سالهای اواسط دهه ۹۰، برای خرید یک متر مربع مسکن باید مقدار بسیار بیشتری طلا هزینه می‌ شد:

اوج قدرت مسکن (۱۳۹۵): در سال ۱۳۹۵، ارزش یک متر مربع مسکن معادل ۴۰ گرم طلا بود. این بالاترین میزان در کل بازه زمانی ده ساله است.

ثبات نسبی و نوسان (۱۳۹۷ تا ۱۴۰۲): در این بازه، نسبت قیمت مسکن به طلا بین ۲۳ تا ۳۰ گرم در نوسان بود. برای مثال در سال ۱۴۰۲، یک متر مسکن معادل ۳۰ گرم طلا ارزش داشت.

سقوط آزاد (۱۴۰۳ تا ۱۴۰۵): نقطه عطف تحولات از سال ۱۴۰۳ آغاز می‌شود؛ جایی که این نسبت ناگهان به ۲۳ گرم، سپس در ۱۴۰۴ به ۱۴ گرم و در نهایت در سال ۱۴۰۵ به ۱۰ گرم طلا سقوط می‌کند.

چرا طلا از مسکن سبقت گرفت؟

کاهش این نسبت به این معنا نیست که قیمت ریالی مسکن ارزان شده است، بلکه نشان می‌ دهد سرعت رشد قیمت طلا (تحت تأثیر نرخ ارز و انس جهانی) بسیار فراتر از سرعت رشد قیمت مسکن بوده است. طلا به دلیل نقدشوندگی بالا، بلافاصله خود را با انتظارات تورمی و جهش‌های ارزی تطبیق می‌دهد، در حالی که بازار مسکن به دلیل ماهیت سنگین و زمان‌بر بودن معاملات، دچار رکود شده و عقب می‌ماند.

افزایش قدرت خرید یا حباب‌زدایی؟

در جدول فوق «کاهش نسبت گرم طلا به ازای یک متر مسکن نشان‌ دهنده افزایش قدرت خرید مسکن نسبت به طلا است.» این گزاره از دو زاویه قابل تحلیل است:

برای دارندگان طلا: کسانی که سرمایه خود را به صورت طلا حفظ کرده‌اند، اکنون در ایده‌آل‌ترین وضعیت تاریخی خود برای ورود به بازار مسکن قرار دارند. آن‌ها امروز با پرداخت طلای به مراتب کمتری (۱۰ گرم به جای ۴۰ گرم قدیم) می‌توانند صاحب یک متر مربع ملک شوند.

برای کل اقتصاد: این روند نشان‌دهنده یک «رکود تورمی شدید» در بازار مسکن است. مسکن بخش زیادی از جذابیت سرمایه‌گذاری خود را در برابر بازارهای موازی (مثل طلا و ارز) از دست داده و به انزوا رفته است.

گفتنی است، آمار سال ۱۴۰۵ (معادل‌ سازی یک متر مسکن با تنها ۱۰ گرم طلا) نشان‌ دهنده کف‌ نشینی تاریخی ارزش مسکن در برابر طلا است. این وضعیت فرصتی بی‌نظیر برای «سرمایه‌گذاران طلا» جهت تبدیل دارایی به ملک ایجاد کرده است، اما در عین حال زنگ خطری برای عمیق‌تر شدن رکود ساخت‌وساز و کاهش ارزش واقعی ثروت ملکی شهروندان در مقیاس جهانی به شمار می‌رود.

برخی متقاضیان مسکن ملی و مسکن مهر خانه دار نشده، سرمایه اولیه خود را از دست داده‌اند 

در کنار این روند، باید به نقش طرح‌ های دولتی مسکن از جمله «مسکن مهر» و «نهضت ملی مسکن» نیز توجه کرد؛ طرح‌ هایی که بخش قابل توجهی از متقاضیان در سالهای مختلف برای تأمین آورده اولیه، ناچار به فروش دارایی‌های خود به‌ویژه طلا شدند. بسیاری از خانوارها با امید خانه‌دار شدن، طلای خود را وارد این پروژه‌ها کردند، اما با گذشت سال‌ها، بخشی از آن‌ها هنوز موفق به دریافت واحد مسکونی نشده‌اند.

این در حالی است که اگر این دارایی‌ها در همان زمان به شکل طلا حفظ می‌شد، امروز ارزش آن‌ها به‌مراتب بالاتر بوده و حتی می‌توانست به‌راحتی پشتوانه خرید مسکن باشد. به این ترتیب، بخشی از متقاضیان نه‌تنها همچنان در صف انتظار مسکن قرار دارند، بلکه سرمایه اولیه خود را نیز از دست داده‌اند؛ وضعیتی که در عمل، فشار مضاعفی بر معیشت و امید خانه‌دار شدن آن‌ها وارد کرده است.