جدول قیمت مسکن در آلوده ترین مناطق تهران/ رفتار خریداران در مناطق مختلف پایتخت تغییر کرد؟

تهران سال‌هاست با بحران مزمن آلودگی هوا دست‌وپنجه نرم می‌کند؛ بحرانی که اثرات آن تنها به حوزه سلامت عمومی محدود نمانده و اکنون رد پایش در بازار مسکن نیز قابل‌مشاهده است.

در بخش‌هایی از پایتخت که شاخص آلودگی هوا به‌طور مداوم در وضعیت ناسالم و قرمز قرار دارد، الگوی قیمت‌گذاری و رفتار متقاضیان مسکن با دیگر نقاط شهر تفاوت معناداری پیدا کرده است.

مولفه مهم در تصمیم خریداران مسکن و مستاجران

بررسی میدانی و روایت فعالان بازار ملک نشان می‌دهد کیفیت هوا به‌تدریج به یکی از متغیرهای مؤثر در تصمیم خریداران و مستأجران تبدیل شده و نقش آن در انتخاب محل سکونت هر سال پررنگ‌تر می‌شود؛ هرچند کاهش قدرت خرید بخش بزرگی از جامعه باعث شده گروهی از متقاضیان، حتی با آگاهی از کیفیت پایین هوا، ناچار به انتخاب مناطق آلوده‌تر شوند و در عمل این شاخص را کمتر در اولویت قرار دهند.

بررسی دیدگاه کارشناسان نشان می‌دهد که نقش مؤلفه‌های اقلیمی در بازار مسکن موضوعی تازه نیست و ریشه در روندهای بلندمدت دارد. به گفته تحلیلگران، تغییرات آب‌وهوایی و فشارهای ناشی از کمبود منابع آبی در سال‌های اخیر شدت گرفته و اثر آن به‌طور مستقیم در رفتار خریداران و الگوی مهاجرت داخلی دیده می‌شود.

اثر آلودگی هوا بر بازار مسکن

بر اساس آمارهای رسمی، نیمی از بازنشستگان با دست‌کم یک بیماری مزمن زندگی می‌کنند؛ گروهی که به‌طور طبیعی به دنبال سکونت در مناطقی با اقلیم ملایم‌تر و شرایط زیست‌محیطی پایدارتر هستند. همین موضوع باعث شده مناطق دارای آب‌وهوای سخت یا در معرض بحران‌های اقلیمی، بخشی از تقاضای خود را از دست بدهند.

کمبود آب، که اکنون به یکی از مهم‌ترین تهدیدهای زیربنایی کشور تبدیل شده، تأثیر قابل‌توجهی بر بازار مسکن برجای گذاشته است. کارشناسان می‌گویند خطر بی‌آبی و احتمال بروز بحران‌های ناشی از آن، موجب کاهش تمایل خریداران به سرمایه‌گذاری یا سکونت در مناطقی شده که تحت فشار شدید منابع آبی قرار دارند. به همین دلیل، بازار مسکن در این مناطق با رکود عمیق‌تر و کاهش جذابیت مواجه است، در حالی که مناطق با وضعیت پایدارتر آب‌وهوایی با تقاضای بیشتری روبه‌رو می‌شوند.

مناطق قرمز و بنفش پایتخت در پاییز

بر اساس داده‌های شرکت کنترل کیفیت هوا از تاریخ ۱ مهر تا ۱ آذرماه سال ۱۴۰۴، نیم‌دایره جنوبی تهران ـ شامل مناطقی همچون شهرری، سیمان تهران، منطقه ۱۷، منطقه ۱۵، منطقه ۱۱ و بخش‌هایی از منطقه ۱۸، ۱۹ و ۲۱ ـ در بسیاری از روزهای سرد سال در صدر فهرست آلوده‌ترین نقاط پایتخت قرار دارند.

این محله‌ها در هفته‌ها و ماه‌های اخیر بیشترین روزهای «قرمز-ناسالم» و «بنفش-بسیار ناسالم» را تجربه کرده‌اند؛ از جمله فرمانداری شهر ری با ۵۲ روز قرمز، سیمان تهران با ۲۹ روز قرمز، منطقه ۱۷ با ۲۵ روز قرمز، منطقه ۱۵ با ۲۴ روز قرمز، منطقه ۱۱ با ۲۰ روز قرمز و منطقه ۱۹ با ۱۷ روز قرمز و یک روز بنفش. حتی در برخی نقاط مانند منطقه ۲۱ رکورد یک روز «رقهوه‌ای-خطرناک» نیز به ثبت رسیده است.

نزدیکی این مناطق به مسیرهای پرتردد حمل‌ونقل، انباشت واحدهای صنعتی و کارگاهی، تراکم بالای بناها و جریان نامناسب باد، باعث شده ساکنان این پهنه‌ها کم‌کیفیت‌ترین هوا را تجربه کنند. همین وضعیت، بازار مسکن را نیز تحت‌تأثیر قرار داده و باعث شده در این بخش‌ها، حداقل بودجه موردنیاز برای خرید واحدهای ریزمتراژ با الگوی کلی تهران فاصله داشته باشد.

قیمت واحدهای ریزمتراژ در مناطقی با بیشترین هوای آلوده

در ادامه بررسی‌ها، ارزیابی اقتصادنیوز نشان می‌دهد حداقل بودجه مورد نیاز برای خرید یک واحد ۵۰ متری در محله‌هایی که بیشترین روزهای آلوده سال را ثبت کرده‌اند، تفاوت قابل‌توجهی با میانگین شهر دارد.

این مناطق به دلیل قرار گرفتن در پهنه‌های پرتردد و صنعتی و همچنین فرسودگی بافت و هوای آلوده، معمولاً ارزان‌ترین فایل‌های مسکونی تهران را در خود جای داده‌اند.

در محله شادآباد واقع در منطقه ۱۸، برای خرید آپارتمانی ۴۰ تا ۵۰ متری و دارای آسانسور، پارکینگ و انباری، به حداقل ۲ میلیارد تومان نیاز است؛ در شهر ری واقع در منطقه ۲۰، این رقم به یک میلیارد و ۷۰۰ میلیون تومان کاهش می‌یابد. برای مثال آپارتمانی ۴۹ متری و دارای امکانات مذکور، به قیمت یک میلیارد و ۷۶۴ میلیون تومان به فروش می‌رسد.

در منطقه ۱۷، برای مثال در شهرک شریعتی، حداقل بودجه مورد نیاز برای چنین واحدی، ۲ میلیارد و ۷۰۰ میلیون تومان است. در منطقه ۱۵ نیز، برای خرید چنین آپارتمانی به دست‌کم ۲ میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان نیاز است؛ برای نمونه، آپارتمانی ۴۷ متری و ۱۲ سال ساخت، دارای آسانسور و انباری، ۲ میلیارد و ۶۲۰ میلیون تومان به فروش می‌رسد.

در منطقه ۱۱، حداقل بودجه مورد نیاز ۲ میلیارد و ۸۰۰ میلیون تومان است؛ در محله امیریه، آپارتمانی ۴۵ متری و ۸ سال ساخت، دارای آسانسور، پارکینگ و انباری با ۲ میلیارد و ۹۵۰ میلیون تومان آگهی شده است.