چهار روایت از بحران خاموش در بازار مسکن

آنچه مختصات جدیدی به بازار مسکن سال‌جاری بخشید، نه «ریسک»، بلکه «نااطمینانی بنیادین» بود. در مقابل، نااطمینانی بنیادین به شرایطی اشاره دارد که در آن نه‌تنها پیامدهای آتی به‌طور کامل قابل‌شناسایی نیستند، بلکه احتمال وقوع آنها نیز غیرقابل‌تعریف است؛ وضعیتی که در آن آینده، ماهیتی غیرقابل‌مدلسازی، غیرقابل‌برآورد و ذاتا مبهم می‌یابد و ابزارهای کلاسیک مدیریت ریسک، کارآیی خود را از دست می‌دهند.

فاز نخست: ابهام استراتژیک (مرحله پیش از ۲۳ خرداد)

در این مرحله، ابهام نسبت به پیامدهای سیاسی و اقتصادی مذاکرات، بازار مسکن را در وضعیتی از رخوت، انتظار و تعلیق تصمیم‌گیری قرار داده بود. در این دوره، کاهش رغبت به سرمایه‌گذاری بیش از هر چیز ناشی از این ملاحظه بنیادین است که «ورود امروز می‌تواند به‌معنای به دام افتادن فردا باشد.»

فاز دوم: وقوع درگیری نظامی مستقیم (۲۳ خرداد تا ۳ تیر)

با ورود به این فاز‌ و وقوع درگیری نظامی مستقیم، بازار بی‌درنگ وارد شوکی حاد و گسترده شد. در این برهه، نااطمینانی به اوج خود رسید و سازوکارهای پیشین ارزش‌گذاری فروپاشید. سرمایه به سمت دارایی‌های با نقدشوندگی بالا، ماهیت فرامرزی و قابلیت انتقال سریع -نظیر طلا و ارز- سرازیر شد.

فاز سوم: تهدید معلق (اوایل تیر تا اواخر شهریور)

پس از توقف درگیری مستقیم، بازار وارد مرحله‌ای شد که ریسک بازگشت تنش، چونان شمشیر داموکلس بر فراز بازار سایه افکنده بود. این دوره با شکل‌گیری یک «تعادل بدبینانه» همراه بود که در آن بازیگران اقتصادی بر راهبردهای حداقلی نظیر «حفظ سرمایه» و «صیانت از نقدشوندگی» متمرکز شده و از ورود به تعهدات بلندمدت اجتناب می‌ورزیدند.

فاز چهارم: کاهش ادراک از تنش (از اوایل مهر به بعد)

در این مرحله، اگرچه احساس فوریت و شدت بحران تخفیف یافت، اما فعالان اقتصادی همچنان «احتمال درگیری مجدد» را از مدل‌های ذهنی خود حذف نکرده‌اند. این ادراک تقلیل‌یافته اما ناپایدار از تنش موجب شده‌است تا بخشی از نقدینگی با احتیاط و در قالبی محافظه‌کارانه، به سمت دارایی‌های مولد بازگردد.

بازار خرید و فروش مسکن در فاز‌دوم و فاز‌سوم وارد مرحله‌ای از «انجماد نقدشوندگی» شد. در فاز‌چهارم، بازار به آرامی و با سرعت پایین از وضعیت قفل‌شدگی فاصله گرفته‌است. با این‌حال، بازار برای تقاضای سوداگرانه جذابیت ندارد.

در فضای پرریسک ناشی از شوک‌های ژئوپلیتیک، تمدید اجاره‌نامه برای موجران به‌معنای کاهش ریسک خالی‌ماندن واحدها و برای مستاجران به‌معنای حفظ امنیت سکونتی تلقی می‌شد.

اقتصاد مسکن در مسیر شکل‌گیری یک «تعادل نوین» قرار گرفته‌است؛ تعادلی که در آن انتظارات بازیگران بازار بازتنظیم می‌شود و واکنش جمعی به نااطمینانی صورتی تازه می‌یابد. بازار مسکن ظرفیت درونی لازم برای هضم تدریجی شوک‌های بیرونی و دستیابی به تعادل تازه را دارد.